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生于70年代,资深型媒体民工,现为《21世纪经济报道》高级编辑。经常在黑暗中回忆自己的优点,在阳光下反思人类的缺陷。

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房地产其实是过剩的  

2008-01-23 15:28:44|  分类: 文章 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产其实是过剩的 
 
唐学鹏/文

房价的局部下跌以及房地产交易量的整体性萎靡已经让中国的房地产势力感到前所未有的紧张和愤怒。他们开始大规模地攻击中国的房地产信贷政策(打击投机性炒房的信贷政策),他们将房地产行业打扮成“无辜的政策受害者”、群体性痛斥王石诚实的“拐点论”、并要求政府解除信贷控制促使房价继续飙升。仅仅在一年前他们还在大肆嘲笑政府对房价的调控是“空调”,狂妄地声称“调一次涨一次”。嘴脸的快速转换、语言的砰然转向令人吃惊。 

实际上,现在的房地产市场完全进入了“心理游戏”,正常的估值学完全破产。过去将自己塑造成“为富人(有购买力的人)造房子”的任志强已经饥不择食地将所有的中国人口都纳入了“购买力人群”,以此来证明房价的“永不倒”,但这仅仅作为心理学游戏的一部分。真实的情况是,在目前的房地产高昂的价格上,中国的地产是“过剩”的,而支持这一“过剩”的力量恰恰就是普遍性的投机,投机的土壤则是“对房价永远上涨的单边预期”,简单地说,在这场远远脱离正常估值适用范围的心理学战争中,单边上扬预期几乎是唯一的主角,如果它不见了,那么,游戏就结束了。 

毫无疑问,目前是这位“主角”生死攸关的时刻。现在大部分房地产商以及地产利益阶层所要做的是“让这位主角长久地活下去”。但是,也许他们是算盘打错了,他们正在一点一点地输掉。 

当今世界上研究“脱离正常估值进入心理学游戏的”严重资产泡沫以及单边预期关系的最伟大学者罗伯特.希勒(Robert J. Shiller,《非理性繁荣》一书的作者)在其最近发表的论文《Low Interest Rates and High Asset Prices: An Interpretation in Terms of Changing Popular Economic Models》非常新颖地提出一个有意思的观点。导致世界这一轮长期化房价泡沫(或者其他资产泡沫)的最核心力量并不是政府的过低的利率式或者严重过剩的流动性局面。因为长期资产价格的泡沫是由长期的利率水平以及流动性水平决定的,而经他计算,世界的长期真实利率水平(real interest rate)并不低(或流动性过剩的严重程度并没有到严重可怕的地步)。之所以令人惊奇地发生如此长时间的资产泡沫,货币幻觉是一个非常重要的因素。货币幻觉带来对价格上涨的持续性焦虑和迫不及待地参与,而这种焦虑和参与又反过来促使泡沫进一步放大。他的结论是,房价的突然性反转可以部分消除这种焦虑和参与,降低单边预期自我生成的能力,导致市场交易者从心理学的“螺旋式上升的价格预期”中解脱出来。如果资产泡沫的受益阶层没法在短时间内修补这种“解脱”,维持以往的单边上涨预期,那么,泡沫将自动挥发,房价将在市场的力量下开始激进的调整。 

广东地区房价的“领跌”已经动摇了长达5年的单边上涨预期,即使像地产商说的那样,“归咎”于信贷及利率政策,假设政府真的解除了信贷控制以及降息,那么房价会上升吗?很大程度上不会,就像罗伯特.希勒说的那样,政府政策可以在合理估值内影响资产价格,加息则资产贱降息则资产升,但进入高泡沫的心理学游戏里,政府的救助举动就被市场理解为“资产泡沫无法自我支撑的依据”,其波动的形态就像股市那句谚语“高位利好,撒腿快跑,低位利空,大胆冲锋”。罗伯特.希勒举例,“美联储开始其最近的一系列降息的那一天(2001年1月3日)纳斯达克股价指数暴涨14%。股价急升也许是人们意料之中的。可虽然美联储继续大幅调低利率,纳斯达克指数在整体性下滑了22%,因为市场认为美联储这么做是出于泡沫无法自我维系了”。 在中国,只有一种办法可以维持地产单边预期,就是政府宣布不再有新增土地的入市交易了(管制新增土地,但这是不可能的,因为维持住了房价,但地产商却以后没事可做了)。如果地产受益阶层可以做到这一点,那么他们赢了,否则,即使信贷、利率放松,也无法阻止未来房价雪崩式下跌,因为,对于目前的价格而言,中国的地产已经严重“过剩”。并且房价在未来3年内下跌的幅度将远远超越此前估计的30%,房价将跌到一个令人不敢想象的地步。而居民的收入水平也将大规模缩减。 

在2011年,也许,我们可以对2006-2008年的房价以及股市泡沫做一个定义,这是一个残忍的“掠夺年代”。
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